Fotolia_84588449_Subscription_Monthly_M.jpg

Co nowego w kredytach hipotecznych? W 2017 spore zmiany

Już nie 15, a 20 procent wartości nieruchomości – od pierwszego stycznia wkład własny wymagany przez banki będzie wyższy. To niejedyna zmiana, która czeka kredytobiorców w 2017 roku. Planujesz zakup nieruchomości z pomocą finansową banku? Przygotuj się!

Tajemnicza Rekomendacja S, czyli dlaczego wkład własny rośnie

“Rekomendacja S” to termin, który w bankowych placówkach kredytobiorcy słyszą od 3 lat. Jest zbiorem zaleceń przygotowanym dla banków przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jej najważniejszy cel to zapobieganie obniżeniu jakości portfeli kredytowych banków, a mówiąc prościej – niedopuszczenie do sytuacji by zła weryfikacja możliwości kredytobiorców doprowadziła do kłopotów samego pożyczkodawcy. Dla przeciętnego nabywcy mieszkania oznacza to tyle, że warunki uzyskania kredytu są nieco bardziej wyśrubowane niż dawniej. Najbardziej znany zapis rekomendacji to oczywiście wysokość wkładu własnego. Od wprowadzenia zaleceń wymagania banków w tym zakresie rosną o 5 punktów procentowych rocznie.
W 2017 roku każdy, kto chce kupić nieruchomość na kredyt, powinien zatem posiadać wkład w wysokości 20 procent jej wartości. Jak wygląda to w praktyce?
- Średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie wyniosła w trzecim kwartale 2016 roku 428 661 zł . Osoba, która chce nabyć taki lokal po 1 stycznia musi liczyć się z koniecznością posiadania wkładu własnego w minimalnej wysokości 85 732,20 zł. To o ponad 20 tys. więcej niż wynosił minimalny wkład własny w 2016 roku w przypadku nieruchomości o tej samej wartości – tłumaczy Kuba Karliński, współzałożyciel i członek zarządu Magmillon. – Jednak osoby nieposiadające takiej gotówki wcale nie są w sytuacji bez wyjścia – dodaje.

Są inne wyjścia!

Czy jest jakieś rozwiązanie dla osób, które mają mniej oszczędności? Tak. Kruczkiem w sprawie wkładu minimalnego jest zapis, że jedynie 10 procent (a nie pełne 20) musi być wpłacone w gotówce. Co z resztą? Większość banków nie przedstawiła do tej pory dokładnych planów. Z pewnością nie wszystkie zdecydują się iść na rękę kredytobiorcom. Wiele z nich zaoferuje jednak klientom rozwiązanie stosowane jeszcze przed wejściem w życie rekomendacji KNF i stosowane w przypadku osób, które nie miały żadnego wkładu. Banki będą dokładać brakujące 10 proc. i je ubezpieczać. Ubezpieczenie wliczą oczywiście w finalną cenę kredytu. Osoby z niepełnym wymaganym wkładem własnym będą przez pewien czas płacić wyższe raty. W części banków – nawet przez cały okres kredytowania. To cena większego ryzyka, które ponosi kredytodawca.
Dla części kupujących rozwiązaniem mogą być dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. One również liczą się jako wkład własny. Podobnie jak wartość działki budowlanej (o czym Kuba Karliński z Magmillon opowiadał w wywiadzie, dostępnym tu), czy już zakupione materiały budowlane. To jednak rozwiązania dla młodych (i szybkich, bo środki w programie są ograniczone i pieniędzy najpewniej nie wystarczy dla wszystkich) albo tych, którzy budują własny dom.
Furtka jest jednak uchylona także dla części osób, które pomimo braku gotówki planują zakup mieszkania. Rozwiązań jest kilka. O ile środki ulokowane w funduszach inwestycyjnych czy IKZE (Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego) pomogą nielicznym (bo osoby oszczędzające w ten sposób są najczęściej w stanie z wyprzedzeniem uzbierać na wkład własny), o tyle często wykorzystywane może być posiadanie innej nieruchomości. O ile jej wartość to minimum 100 000 zł, może być traktowana jako zabezpieczenie kredytu. Co istotne, to wcale nie musi być nieruchomość kupującego. Bank może wziąć pod uwagę np. mieszkanie babci. Kluczowym i niezbędnym warunkiem jest oczywiście zgoda tejże babci. Lub każdej innej, nawet niespokrewnionej osoby, która zgodzi się współdzielić ryzyko z kredytobiorcą.

Więcej zmian

Zmiany wynikające z Rekomendacji S to jednak nie wszystko. Rok 2017 może nam przynieść również zupełnie nową ustawę o kredycie hipotecznym. Póki co, projekt jest w fazie konsultacji, ale jeśli wejdzie w życie w obecnym kształcie, może nieco ułatwić życie kredytobiorcom. Co znajdziemy w ustawie? M.in. zakaz udzielania kredytów walutowych (choć medialne zamieszanie związane z tym tematem z pewnością działa równie skutecznie co zakaz). Banki nie będą mogły również stosować cross sellingu, czyli uzależniać udzielenia kredytu od zgody na skorzystanie z innego produktu lub usługi. Jedynym wyjątkiem będzie konto, z którego opłacane mają być raty, ale bank może do niego „zmusić” tylko… jeśli będzie darmowe. Ważnym zapisem ustawy jest również możliwość odstąpienia klienta od umowy kredytowej w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Inne postanowienia zachęcają z kolei kredytodawców do rzetelnego rozpatrywania wniosków. Ustawa ma wprowadzić zakaz uzależniania prowizji pracownika banku od liczby pozytywnych decyzji kredytowych. Brak finansowej zachęty ma przeciwdziałać sztucznemu „podkręcaniu” wyniku. Natomiast w przypadku, kiedy bank nieprawidłowo rozpatrzy wniosek, nie będzie mógł obarczyć odpowiedzialnością klienta i rozwiązać umowy. Jak widać kierunek wielu zmian jest zupełnie słuszny. Czy ustawa wejdzie w życie i czy rozwiąże choć część rynkowych problemów, dowiemy się już niebawem.
A póki co, cieszmy się niską stopą WIBOR… kredyty wciąż są relatywnie tanie!

Agata Szlęzak